Aunque este tema ha sido explicado en varias oportunidades, en Doomos creemos que siempre es importante recordarlo y tenerlo presente, debido a su importancia.
Porque si estás ad portas de comprar una vivienda, ya te decidiste, la elegiste y estás de acuerdo con el precio y con las condiciones que te da el comprador, debes saber que lo primero que debes hacer es FIRMAR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA.
Pero ¿QUÉ ES UNA PROMESA DE COMPRAVENTA?
En términos simples, una promesa de compraventa es un contrato en el cual las partes se comprometen, una a vender una propiedad y la otra a pagar un determinado precio por ella. Se establecen las condiciones y la fecha de realización del contrato final de compraventa.
Y la recomendación de expertos es que una promesa de compraventa DEBE ser redactada por un abogado.
Y ¿POR QUÉ ES TAN IMPORTANTE FIRMARLA?
Porque formaliza el negocio. Y tal como se explica anteriormente se determina el precio de venta y las condiciones del contrato final.
Sin una promesa de compraventa nada es serio, y al no estar por escrito y firmado legalmente por ambas partes no hay acuerdo, por lo tanto no hay seguridad de que finalmente el negocio se concrete, porque aquí los acuerdos de palabra no existen. Aunque un vendedor asegure un precio al cliente o una fecha de entrega, si esto no queda plasmado en una promesa, éste puede cambiar de parecer, por lo tanto es inseguro.
¿CUÁLES SON LOS RESGUARDOS QUE SE DEBEN TOMAR AL FIRMAR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA?
1.- ESCRITURA PÚBLICA.
Abogados expertos sugieren hacerlo por escritura pública, ante notario, o instrumento privado al menos protocolizado, señalando un precio, una fecha de firma, y las condiciones en que las partes se comprometen a comprar.
2.- CHEQUES EN GARANTÍA.
No es recomendable dejar cheques ni pagarés, ni vale vistas en garantía de la seriedad de la oferta -ni para resguardar el precio-, en manos de personas desconocidas.
Lo recomendable es dejar este tipo de documentos en una notaría y con instrucciones notariales que expresen claramente, que éstos no pueden ser cobrados, que es solo una garantía, y que se puede considerar como parte del pago, solo en caso de que se firme la escritura de venta en determinada fecha. Lo normal es dejar un monto menor en dinero para seriedad, monto que se abonará al precio.
3.- MULTAS.
Cheques por multas a un retracto intempestivo, esto es, desistirse del contrato de compraventa fuera de las causas que se pactaron o simplemente porque ya no quiero vender o comprar, también deben quedar con instrucciones claras y precisas con el notario.
5.- RELACION ENTRE AMBAS PARTES.
Jamás dejar de hablar con el vendedor, o comprador (en el caso que seas tú el que venda). Si bien el corredor hace su trabajo, debe ponerlos contacto. Él no debe ni puede evitar la relación entre las partes. Hacerlo es considerado una mala práctica. Sin embargo, siempre es bueno que el corredor sea el interlocutor y que sea el intermediario entre las partes, pues muchas veces gracias a ellos el negocio se concreta.
6.- OFERTAS POR ESCRITO.
Si quieres hacer una oferta, esto es cuando te interesa un determinado bien y manifiestas tu intención de adquirirlo, debe ser por escrito. Al momento de ser aceptada es cuando se firma la promesa, que debe quedar sometida a condiciones, por ejemplo, que los títulos de la propiedad estén en orden, que no tenga embargos, hipotecas, deudas, etc.
Si hay problemas, los cheques en garantía son devueltos a las partes por el notario.
7.- EXIGIR ACEPTACIÓN DE OFERTA.
Si firmas una oferta de compra, debes exigir copia de la aceptación por la otra parte. Muchas veces hay errores de redacción, o errores de hecho en oferta y aceptación, que provocan problemas evitables. Por ejemplo, yo quiero usar la propiedad a fin de mes, y la vendedora quiere entregarla 15 días después; por esta razón siempre vendedor y comprador deben conversar.
8.- ESTUDIO DE TÍTULOS.
La compraventa debe estar sujeta a un Estudio de Títulos. Este estudio te servirá para saber entre muchas otras cosas si:
Si hubo una compraventa anterior, ¿se terminó de pagar el valor pactado o las cuotas acoradas?
¿El vendedor puede venderla? ¿O es necesaria la autorización de una tercera parte, como por ejemplo, el marido o la mujer? O en el caso que fuera un bien de una sociedad. ¿La propiedad tiene hipotecas o embargos? ¿Está en garantía de operaciones antiguas? ¿Está en juicio? ¿Tiene pagadas las contribuciones? ¿Tiene recepción final? ¿Es una propiedad que pudiese ser expropiada?, etc.
9.- EL SEGURO.
Por último, el seguro. Cuando se paga el pie (15 a 20% del valor de la propiedad) las inmobiliarias deben tomar un seguro por ese dinero, para que en caso de que si tienen algún problema, tú no lo pierdas, y ese seguro DEBE ir especificado en la promesa de compraventa.
Fuente: BC Abogados
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