Después de cuatro años, volvió a ponerse sobre la mesa en nuestro país, el debate sobre las polémicas hipotecas revertidas o inversas.
Pero ¿De qué se tratan estas famosas hipotecas revertidas? ¿es algo nuevo?¿convienen realmente? ¿hay riesgos asociados? Todo esto te lo explicamos a continuación.
En esencia, se trata de un sistema en que una persona VENDE SU PROPIEDAD a una entidad -financiera o de otro tipo- A CAMBIO DE UNA PENSIÓN MENSUAL, pero manteniendo además el uso del bien hasta el fallecimiento. Y solo después de eso, la entidad financiera puede disponer del bien raíz.
Si bien en varios países desarrollados como Estados Unidos, Canadá, España o Reino Unido, es un sistema institucionalizado ¿Es viable en Chile?.
Es un hecho que las pensiones en nuestro país son bajas. Evaluar la forma de cómo aumentarlas y que los chilenos obtengan mejores pensiones es una problemática que es prioridad para el gobierno, y que ya se está trabajando al respecto mediante la reforma de pensiones que actualmente tiene como objetivo mejorar el sistema. No obstante los resultados de su implementación la verán las próximas generaciones. La mejor forma de aumentarlas es ahorrando más. Pero ¿qué pasa por ejemplo si dentro del grupo familiar no existe la capacidad de ahorro extra? O bien ¿si ya la persona está jubilada, no ahorró suficiente y no tienen de dónde obtener más ingresos? ¿Podría ser ésta una forma de aumentar sus ingresos?
Efectivamente la hipoteca revertida podría ser una forma de aumentar la pensión. Sin embargo expertos advierten que dicho sistema no está exento de dificultades y que solo SERÍA APLICABLE EN CIERTOS CASOS.
De partida, destacan que un mecanismo así debiera operar como algo voluntario y complementario al sistema de capitalización individual vigente.
Además, debe ser para los cónyuges, de modo de resguardar el derecho del viudo o viuda a permanecer en la propiedad.
¿CUÁLES SON LOS RIESGOS? LONGEVIDAD Y DETERIORO DEL BIEN RAÍZ
Según expertos esta idea no ha prosperado porque este sistema supone una serie de riesgos para la entidad gestora. Uno de ellos es la longevidad del vendedor, que ha crecido por las mayores esperanzas de vida. Es decir, de tener que financiar por mucho tiempo la pensión del beneficiario.
Por ello, una alternativa que podría hacer más viable la hipoteca revertida es suscribir los contratos a una mayor edad, por ejemplo, a los 75 años.
Otro riesgo está asociado al deterioro del bien, por el uso. Esto supone un problema menor en el caso de propiedades bien ubicadas y con gran terreno, en las que el comprador busca la plusvalía del sitio y no de la edificación. Por ejemplo, casas en barrios antiguos que las inmobiliarias buscan para luego construir edificios. Pero tiene menos sentido en viviendas tipo departamento, que es el más masivo, porque son inmuebles que tienen más deterioro y no tienen otro uso.
Especialistas explican, que el sistema funciona como una solución para cierto nicho, es decir, un grupo de personas de la tercera edad que tienen una vivienda de un valor comercial tal, que alguien esté dispuesto a comprarla, pagando al contado o en cuotas, con el riesgo de recibirla en 15 a 20 años. Esto opera bien con casas de buen terreno, bien ubicadas, con plusvalía garantizada, y no en el mundo de los departamentos, en donde el deterioro puede ser grave por el uso, y donde la plusvalía es muy baja.
Por esto mismo fijar el precio es un tema difícil, puesto que al hacer el acuerdo, la entidad gestora tendría incentivos para descontar precio del valor comercial actual, previendo que recibirá el bien en bastantes años más y con deterioro.
En general, y de acuerdo a estudios realizados años atrás, se constató una negativa disposición a usar este sistema, básicamente por razones de tipo afectivas con parientes cercanos, a quienes se espera compensar con la herencia del inmueble. También vieron dificultades para resolver eficientemente temas de mantención en propiedades dispersas y heterogéneas; la creciente expectativas de vida de adultos mayores y ausencia de incentivos o subsidios para cubrir riesgos de longevidad.
EL PRÉSTAMO COMO ALTERNATIVA
Según Gonzalo Edwards, académico del Instituto de Economía de la Universidad Católica, una alternativa o variante del mecanismo sería establecer un préstamo -con pagos mensuales-, que entregue la entidad gestora al beneficiario, contra la futura propiedad. Así, a la muerte del deudor, la institución acreedora se paga con la venta del bien raíz. Y si el inmueble valiera más, el saldo queda como herencia. Claro que esta alternativa supondría una tasa de interés elevada, estima Edwards, debido al riesgo que corre el acreedor de que al finalizar el proceso (tras la muerte del beneficiario), el valor del bien raíz no alcance a cubrir la deuda acumulada.
Fuente: El Mercurio
