Quiénes debieran contraer el acuerdo, cuáles son las condiciones que se deben dar para hacer entrega de la propiedad y a cuánto asciende el monto de las multas asociadas a incumplimientos, son algunas de las preguntas más comunes a la hora de firmar este compromiso para un inmueble nuevo o usado.
En general la firma de las promesas de compraventa están relacionadas al otorgamiento del crédito hipotecario, y tienden a tener una vigencia de no más de tres meses.
¿Por qué es importante firmar una promesa de compraventa?
A juicio de Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la importancia de este acuerdo radica en que PARA EL COMPRADOR PERMITE COMPROMETER UN PRECIO AUNQUE TARDE MESES EN CONCRETARSE LA VENTA. «Para la inmobiliaria también es útil, pues si hay un porcentaje alto de preventa es más fácil acceder a financiamiento bancario para la construcción del proyecto», dice.
Frente al peso que alcanza este compromiso legal, actores de la industria hacen la misma recomendación: estudiar bien qué es lo que se está firmando, con tal de abarcar todos los escenarios que puedan generar conflictos y no dejar espacio para interpretaciones. En caso de asesorarse con un abogado, por lo general, esto tiene un costo del 1% del valor de la vivienda.
Con todo ¿Cuáles son las CLAVES a considerar ANTES DE FIRMAR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA de una casa o departamento?
Aunque es un tema extenso, te recomendamos leer cada uno de estos puntos que te serán de gran utilidad, así no cometer errores involuntarios:
- ANTECEDENTES que debieran incluirse en la promesa.
Lo primero es identificar claramente a cada interesado y, luego, detallar el valor de la vivienda. Además se debe definir si es responsabilidad del comprador adquirir el inmueble a todo evento, o bien condicionar la transacción a que le den el crédito hipotecario.
- MULTAS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO
Las MULTAS ASOCIADAS A INCUMPLIMIENTOS y los hitos que se deben consumar para hacer el traspaso formal del inmueble son otros puntos que se tienen que aclarar en el escrito. En caso de las propiedades USADAS la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces indica que la propiedad ya es del comprador. En el caso de los inmuebles NUEVOS, la recepción municipal es el hito que marca la transferencia.
- ESTUDIO DE TÍTULOS
Abogados expertos coinciden que es fundamental estudiar los títulos para confirmar que se ajusten a derecho, y también establecer quién determinará si estos se ajustan o no, ya sea el abogado del banco que otorgará el crédito hipotecario o de alguna de las partes, por ejemplo.
En todo caso, puede haber un sinnúmero de aspectos que condicionen la venta y todo dependerá de la figura del negocio.
- PROPIEDADES EN VERDE
Si se trata de una obra aún sin construir, es bueno que la promesa aclare ciertas especificaciones técnicas, como si el piso es de cerámica o porcelanato, cuál será el sistema de calefacción o el equipamiento de la cocina, recomiendan expertos. El gerente de la CChC afirma que también se debieran definir las superficies útiles, indicador que se mide desde el medianero de las paredes.
- ¿EL DUEÑO DEBE SER EL PROMITENTE VENDEDOR?
No necesariamente. En Chile se permite la venta de cosa ajena, aseguran expertos. «El promitente vendedor se obliga a adquirir o a lograr que el verdadero dueño venda. De no hacerlo, deberá pagar una multa, no así el legítimo propietario».
Lo cierto es que aunque la promesa se firma ante un notario, éste no controla que quien se presenta sea efectivamente el dueño de la vivienda, sino simplemente que su nombre y firma coincida con su cédula de identidad.
Ahora bien, lo más recomendable es tratar con el dueño del inmueble, y pedirle una INSCRIPCIÓN DE DOMINIO VIGENTE, que acredita quién es el titular de la propiedad. Este certificado se puede pedir en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente y tiene un costo mínimo de $4.600.
- SI LA VIVIENDA ESTÁ AFECTA A EXPROPIACIÓN, ¿SE PUEDE ANULAR LA PROMESA SIN MULTA?
No necesariamente, todo depende de cómo esté redactada la promesa.
- ¿QUÉ PASA CON LAS AMPLIACIONES NO REGULARIZADAS?
La venta no se inválida si es que hay ampliaciones irregulares. Lo importantes es que el promitente comprador está de acuerdo o no con esa situación, porque la propiedad se vende tal cual se encuentra. Lo conveniente eso si es regularizar y evaluar si la ampliación es regularizable o no, y esto lo debe saber el comprador ya que el riesgo es que la municipalidad solicite demoler.
- ¿QUÉ SE NEGOCIAN EN LA PROMESA?
Lo más frecuente a negociar tiene que ver con las multas y las fechas de entrega, donde, por lo general, los compradores piden más precisión.
En la CChC recomiendan que la inmobiliaria se comprometa a una fecha de salida, aunque sea lejana.
Respecto de las multas, otros expertos señalan que lo normal es que equivalgan al 10% del precio total de la vivienda y se cobran en caso de desistimiento injustificado de alguna de las partes, van en beneficio de la que está dispuesta a cumplir lo estipulado.
- TIPOS DE CONTRATO QUE SE PUEDEN APLICAR
La promesa siempre se firma ante notario, pero puede ser de dos tipos: por instrumento privado o escritura pública. En el primer caso, las partes protocolizan el documento y lo retiran sin dejar registro, mientras que en el segundo queda el original en la notaría y después va al archivo judicial.
Los cobros relacionados a cada contrato varían según el monto de la operación, pero en una notaría de Providencia, por ejemplo, la firma de un instrumento privado se mueve entre 15 mil y 20 mil pesos, en tanto que la escritura pública por lo general no supera los $50 mil.
En el caso de las promesas de viviendas usadas, lo usual es que los montos se dividan entre las partes, mientras que las inmobiliarias tienden a traspasar todo el pago al comprador.
- ¿HAY DOCUMENTOS ADICIONALES A LA PROMESA QUE SE DEBEN CONSIDERAR AL MOMENTO DE FIRMARLA?
En el acuerdo se debe aclarar cómo se anticiparán los pagos, por ejemplo, a través de cuotas o si se dejará todo documentado contra la firma de la compraventa, figura habitual entre particulares. Por lo general, este adelanto ronda del 10% al 20% del precio total de la vivienda.
Si la propiedad es nueva, al momento de firmar la promesa la inmobiliaria, además, entrega una póliza o boleta de garantía a su cliente, que garantiza los abonos que ya ha hecho a través del pie. El primer instrumento se da directamente al promitente comprador, mientras que el segundo también se puede dejar con instrucciones al notario, que es lo más habitual.
Es poco frecuente que las inmobiliarias dejen cheques para el ítem multas, y de haber quedan fijas en el contrato. Tampoco se le exige al cliente, pues estas se garantizan con los pagos anticipados. En caso de tratarse de viviendas usadas, sí se estila dejar en notaría un cheque con las multas asociadas y los honorarios del corredor, en caso de que haya alguno mediando la operación. Las instrucciones notariales tienen un costo de entre $30 mil y $120 mil, dependiendo de la notaría y los documentos (cantidad y valor) que se dejan en custodia.
- ¿DE SER UN COMPRADOR EXTRANJERO, DEBE INCLUIRSE ALGÚN ANTECEDENTE ADICIONAL?
No. La persona solo necesita contar con un RUT y un mandatario con domicilio en el país, en caso de no residir en Chile. Ahora bien, es importante aclarar que, por ley, argentinos, peruanos y bolivianos no pueden adquirir viviendas en zonas declaradas fronterizas, salvo expresa autorización del Presidente de la República por decreto supremo, el que debe ser suscrito también por los ministerios del Interior, Relaciones Exteriores y Defensa.
- OJO CON LOS ERRORES
La mayoría de los errores se cometen al individualizar bodegas y estacionamientos de departamentos. La recomendación es guiarse por el título de dominio y por el plano de la propiedad.
También se dan equivocaciones en la transcripción del RUT, nombres y apellidos de las partes.
Si hacer el cambio es de mutuo acuerdo, basta con presentarse en notaría. Hacer rectificaciones tiene un costo variable según la notaría, pero en Providencia hay oficinas donde el cobro fluctúa entre $10 mil y $15 mil.
- ¿QUÉ PASA SI LA PERSONA QUIERE REVERSAR LA PROMESA?
Las causales para bajar una promesa deben quedar claramente estipuladas, como, por ejemplo, que pase más de cierta fecha o que no se acceda a un crédito hipotecario.
De haber una parte que se sienta perjudicada, se gestiona el cobro de la multa, pero si ambas están alineadas para poner fin al contrato, simplemente hay que firmar un acuerdo de resciliación en notaría, que tiene un costo de alrededor de $15 mil, aunque varía en cada notaría.
Fuente: El Mercurio
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