¿Cómo ganarle a las tasas hipotecarias y seguir invirtiendo?

Las tasas hipotecarias van a seguir subiendo. No se sabe hasta cuando.

Pero si bien el escenario es incierto, algunos expertos en el rubro inmobiliario visualizan oportunidades de inversión a pesar del aumento de tasas.

Así lo aseguran, desde Century 21 PRO, María Soledad Ruíz, su Directora Ejecutiva y Constanza Ortúzar, Gerente Comercial de la oficina.

Ambas profesionales, con larga trayectoria en la banca y ahora en el corretaje de propiedades, tienen una visión bastante positiva respecto del rubro inmobiliario actual y futuro, señalando que “el minuto de comprar es ahora, porque las tasas van a seguir subiendo”.

Equipo Century 21 pro

Te invitamos a leer esta interesante nota con una perspectiva positiva de inversión en bienes raíces y que podría hacerte cambiar tu decisión.

Tasas Hipotecarias Altas: ¿Qué conviene más comprar o arrendar?

Según las expertas de CENTURY 21 PRO (www.century21pro.cl), para la persona que está evaluando la alternativa entre comprar y arrendar todavía le conviene comprar.

“Esto porque los arriendos están muy altos y al comparar la oferta de casas que hay actualmente probablemente va a pagar un dividendo igual o incluso puede ser menor, o poco superior del arriendo que tomaría”, dice María Soledad.

Y agrega que “A pesar de que el cliente tome un endeudamiento con las tasas de hoy que están alrededor de un 5%, que no son tasas altas (lo que pasa es que estábamos acostumbrados a tasas del 3%); entonces al que está tomando esa decisión, si hace el ejercicio, probablemente se va a dar cuenta que todavía le conviene comprar pensando que al endeudarse va a estar pagando capital y amortizando deuda, en vez de estar llevando todo su presupuesto a arriendo que es un gasto 100%”.

Oportunidad para corredores: Nicho de negocio sin endeudamiento

Desde CENTURY 21 PRO destacan un nicho importante de negocios de propiedades de bajo valor, el cual se sitúa en torno a las UF 2000 – UF 3000, y que no requieren de endeudamiento.

“Los inversionistas hoy en día que no están tomando deuda, pero que cuentan con los recursos para comprar al contado, para renta”, dice María Soledad. Explicando que este es un segmento etario joven.

Ma Soledad Ruiz, Directora Ejecutiva CENTURY 21 PRO.

“Aquí hay una oportunidad de negocios para nosotros como corredores. Porque dado que las inversiones liquidas están muy inestables, comprar una propiedad para renta puede ser más estable, además de que hoy los arriendos están más altos, las rentabilidades son buenas”, asegura la experta.

Por otro lado, señala que “estamos teniendo oferta de compras al contado para renta, es decir, inversionistas”.

Y otro nicho interesante de destacar – un segmento no tan joven más bien edad intermedia 40-50 años – que está atreviendo a endeudarse “es el que tiene un muy buen pie, pero que están vendiendo su casa para comprar otra”, dice Ma Soledad.

Así al vender su casa no requiere de tanto endeudamiento para cambiarse y paga con un porcentaje de pie muy alto. Estos clientes necesitan endeudarse probablemente por un monto más bajo donde la tasa si bien es relevante podría ser un nicho de negocio.

“Tasa entorno al 5% no es tan terrible”

Según María Soledad Ruiz el tema hoy no es solo la tasa, “porque esas tasas son en UF, y debiéramos agregar la UF para obtener una tasa real. Pero un 5% en el año calcula solo un 0,4% mensual que no es una locura de tasa. Lo que sí las proyecciones hablan de que la inflación va a ser alta, por lo tanto, tu a ese 5% tienen que sumarle la inflación”.

Entonces en concreto, lo que habría que analizar, más allá de la tasa en sí, es el producto hipotecario que se va a tomar.

Hay productos hipotecarios a 20 años tasa fija, hay productos a tasa mixta, que son un periodo y después variable.

Según la experta hoy día se está viendo algo muy nuevo que lo está ofreciendo el Banco de Chile y que son los créditos hipotecarios en pesos, que alguna vez se estuvieron dando en la industria financieras.

Entonces, “las alternativas mixtas te permiten acceder a tasas entorno al 4%, pero por un periodo más corto, 5 años y después variable. Lo que pasa es que como el escenario económico se ve incierto en los próximos años (…) pero con un mixto a 5 años se podría perfectamente financiar la compra de alguna propiedad. Porque las tasas fijas a largo plazo son las que están altas hoy día: las de 20, 25 años”.

Además, las expertas agregan que otra alternativa interesante son las mutuarias, que no son bancos.

“Por ejemplo, nosotros trabajamos con Security Principal, que también siguen dando mutuos hipotecarios endosables, que no es un producto bancario, pero es idéntico y es financiado por las compañías de seguro, y que están llegando a 30 años. O sea, posibilidades hay todavía”, afirma María Soledad.

¿Y qué pasa con el escenario político-económico? ¿Es un buen momento para comprar?

“Yo creo que puede afectar más la decisión al segmento de inversionistas de segunda vivienda. Pero en primera vivienda no se ve el efecto de postergar la decisión de compra por el escenario político-económico que figura en incertidumbre”.

Por otro lado, la experta dice que cabe destacar qué los créditos hipotecarios no son definitivos, se pueden refinanciar.

Esto es muy interesante de analizar, porque, de hecho, está confirmado que un crédito hipotecario en la banca no dura más de 4 años porque el propietario decide refinanciar su crédito, decide vender la propiedad, o decide cambiarse.

“No es una decisión de tan largo plazo. Por lo tanto, si lo tomara hoy en condiciones que no son las mejores, pero que no son las más malas, yo diría que podría refinanciar en 5 años más a una mejor tasa, dependiendo de el escenario que se de. Obviamente no sabemos cómo va a estar el escenario 100%. Pero hoy las tasas hipotecarias no están tan altas. Hace 8 años atrás las tasas hipotecarias estaban entorno al 8% y la gente se endeudaba igual, y es la forma de capitalizar y construir patrimonio. Si no lo haces la alternativa es invertir en activos líquidos que están súper inestables, el dólar, acciones, fondos mutuos. Por lo tanto, sigue siendo una muy buena opción financiarse “algo” con deuda, parcialmente”, destaca María soledad.

Comprar a precios únicos

Constanza Ortúzar por su parte, dice que “otra oportunidad de negocio que vemos es que últimamente se ha hecho recurrente en clientes que están vendiendo gran parte de su patrimonio y que migran al sur. Como están apurados en vender se están dando oportunidades donde se pueden comprar muy buenas propiedades a buen precio”.

Constanza Ortuzar, Gerente Comercial de CENTURY 21 PRO.

“Entonces para alguien que está con la plata guardada y que no quiere invertir en instrumentos financieros, hay oportunidades muy interesantes. Casas que de repente hay que arreglar un poco, pero para el cliente que tiene el dato del maestro y tiene energía y tiempo, lo puede hacer”.

Constanza se refiere a propiedades que en algún minuto por precio podrían ser inalcanzables, pero que actualmente están a precio conveniente y resulta una buena oportunidad de invertir.

Ma Soledad, agrega que “el minuto de comprar es ahora porque las tasas van a seguir subiendo, todavía es un buen momento”.

“Las tasas de financiamiento originales no son tan definitivas. Están estas alternativas futuras de refinanciar o de vender, la compraventa no es algo que amarre tanto, porque en realidad hay alternativas futuras como para refinanciar la propiedad, arrendarla, etc. Hay que verlo de esa forma”.

Novación: otra alternativa para ganarle al aumento de tasas

María Soledad explica que existe un concepto financiero que se llama Novación.

**¿Qué es la Novación?**

Es cuando el vendedor de la propiedad tiene una hipoteca. Esté en su momento tomó un crédito hipotecario en ciertas condiciones. Entonces aquí el comprador puede Novar ese crédito en las condiciones que lo tomó el vendedor en su origen.

“Por lo tanto, hoy día frente a un alza de tasas un comprador podría tener la opción de comprarle al vendedor Novando el crédito original en esas condiciones”, asegura Ma Soledad.

Pero ¿qué condiciones se tienen que dar para que se pueda concretar una Novación?

“Primero que todo, la Novación se tiene que dar en la misma institución. Y lo otro es que el saldo de deuda, y que el comprador tenga la diferencia que sería el pie, para completar el precio”, señala la experta.

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