Otros Bienes raíces: ¿Es rentable invertir en bodegas, locales y/o oficinas?

Otros Bienes raíces: ¿Es rentable invertir en bodegas, locales u oficinas?

¿Es rentable invertir en bodegas, locales u oficinas? La inversión en bienes raíces es una de las más estables económicamente.

Y si bien la compraventa de casas y departamentos ha sido la más popular, competitiva y exitosa como forma de inversión, en el rubro inmobiliario existen otras alternativas interesantes de explorar.

Bienes raíces alternativos: ¿cuál es el segmento de inversionistas?

Cristián Soublette, director de negocios comerciales de PROurbe Gestión Inmobiliaria, fue entrevistado por Doomos.cl y nos entregó, desde su experiencia, las claves de cómo se mueve el mercado de bienes raíces alternativos.

Según el experto, quienes invierten en bodegas, locales u oficinas, son inversionistas no institucionales, es decir, rentistas inmobiliarios tipo “hormiga” que compran en formato retail, es decir, unas cuantas unidades y en su mayoría tienden a ser departamentos. Y son inversionistas con propensión moderada al riesgo.

Bodegas: ¿las más rentables?

Soublette asegura que las bodegas son las preferidas por este tipo de inversionistas.

“La figura más atractiva para este tipo de inversionistas son las bodegas, de acuerdo al comportamiento que ha experimentado el mercado y proyección en el mediano plazo (3 a 5 años)”.

En este sentido, son unidades en condominios de superficies de rangos promedio de 250 M2 a 350 M2, con valores de venta que fluctúan aproximadamente entre las UF 9.500 a UF 14.000 más IVA, resultando con rentabilidades cercanas al 6%.

“Cuando hablamos de rentabilidad, tenemos que considerar los riesgos asociados a una inversión en activos de renta inmobiliaria, lo que obedece a múltiples factores, pero principalmente se debe considerar el stock de la oferta, vacancia y proyección de estas variables”, explica el experto.

Y agrega que “en un escenario donde el valor de arriendo sobre el precio de venta del inmueble presenta una alta rentabilidad, al proyectarla con periodos de vacancia altos, la rentabilidad disminuye y tiende a presionar los precios de venta a la baja, ya que los inversionistas buscarán tener un premio mayor (mayor rentabilidad) por el riesgo que proyecta dicha vacancia”.

Considerando lo anterior, Soublette explica que “en este contexto, son las bodegas industriales la que presentan la rentabilidad más estable, con una vacancia históricamente bajo el 1%, producto de una exponencial demanda provocada por el crecimiento del e-commerce, a partir de las restricciones de movilidad en pandemia”.

Lo que explica el experto de PROurbe es muy interesante porque es una tendencia que se ha mantenido debido a los cambios en hábitos de consumo.

“Y aunque recientemente la disminución de ventas del retail ha provocado liberación de espacios, en la oferta todavía se observa reservas de espacios con varios meses de anticipación. Por otro lado, el notable crecimiento de la demanda por superficies menores que impulsó el aumento de las Pymes en el país”, afirma Soublette.

¿Qué pasa con los locales comerciales y oficinas?

Otro mercado que se proyecta atractivo son locales comerciales.

Cristián Soublette señala que en el mercado de los locales comerciales las superficies más demandas son desde 30 M2 a 150 M2, “en placas de edificios principalmente habitacionales que cuenten con un radio de influencia próximo de alta densidad, ya que en pandemia también se demostró que este mercado es bastante resiliente a periodos de crisis con la ocupación de locales de conveniencia, delivery y farmacias entre otros.

Por su parte, las oficinas que actualmente tienen mayor demanda serían la que se encuentran en rangos menores a 350 M2.

Este tipo de oficinas “han mostrado un buen desempeño, tanto por empresas que disminuyeron drásticamente el uso de estos espacios por las formas de trabajo home office o híbridas, como también por el aumento significativo de Pymes de servicios profesionales, tecnológicas y muy probablemente por mayor externalización de servicios de las grandes empresas”, afirma el experto de PROurbe.

La importancia de asesorarse con expertos antes de invertir

Finalmente, Soublette destaca la importancia de asesorarse con expertos al momento de invertir en este tipo de bienes raíces.

“Para entender las oportunidades que se presentan de invertir en este tipo de activos es recomendable asesorarse por brokers inmobiliarios especializados en este tipo de propiedades comerciales, porque si bien hay algunos aspectos similares a operaciones residenciales, es importante el conocimiento de estos profesionales respecto de requerimientos específicos de los usuarios finales”.

Y además agrega que “dada las dificultades de financiamiento actual, es importante el apoyo especializado para gestionar títulos, información técnica, normativa y comercial de la propiedad, además de los antecedentes financieros del comprador, ya que la evaluación de riesgo es distinta a la que se realiza para la compra habitacional”.